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"以旧换新"后，新房没到手，旧房却已被买家抵押——连环买卖中的债务黑洞

2025年8月，上海"以旧换新"政策升级，但连环买卖引发的债务纠纷呈爆炸式增长。我们刚办结的案子：张女士通过政府平台卖掉旧房，收到200万房款后用于支付新房首付。谁知买家拿到房产证第二天，就将房屋抵押给高利贷借款150万后失联。高利贷公司起诉要求拍卖房屋，张女士面临"钱房两空"。

连环买卖三大债务陷阱

陷阱1：买家"持证抵押"风险

二手房过户后，买家立即抵押套现，是2025年最新骗局。由于物权已转移，原房主无法阻止。北京朝阳区2025年一案中，卖家因未在合同中约定"过户后6个月内不得抵押"条款，被判无需担责，但需配合拍卖，损失定金20万。

陷阱2：房款"监管账户"挪用

部分城市要求房款进入监管账户，但买家可与银行串通，以"装修贷"名义解冻资金。2025年南京一案，买家提供虚假装修合同，银行违规解冻120万，卖家因"监管失职"承担连带责任。

陷阱3：税费"转嫁"债务化

约定"买家承担所有税费"，但买家在过户后拒缴个税和增值税，税务机关仍会向卖家追缴。2025年广州一案，卖家被追缴个税35万，因合同中未约定"买家违约时税费承担方式"，无法追偿。

2025年连环买卖"债务防火墙"

1. 买家资信"穿透调查"

签约前必须查：①征信报告（不能有3次以上逾期）；②涉诉信息（中国裁判文书网）；③执行信息（中国执行信息公开网）；④近6个月银行流水（防止资金链断裂）。建议要求买家提供"资金证明"，存款需覆盖房款30%。

2. 抵押"禁止条款"

合同中必须手写："买受人承诺，取得房产证后12个月内不得设立抵押、质押等权利负担，否则出卖人有权解除合同，并要求支付房价20%违约金"。2025年杭州案件中，因有该条款，卖家成功解除合同并没收定金。

3. 房款"三阶段监管"

①合同签订后，定金存入第三方监管账户；②过户受理后，首付款解冻；③交房验收无误后，尾款支付。每阶段设置"确认节点"，确保资金安全。

4. 税费"连带保证"

要求买家提供第三方担保人或购买"税费履约保证保险"，确保税款按时缴纳。2025年深圳已强制推行该保险，保费仅为房款的0.05%。

最新司法解释：2025年9月，最高法发布《关于审理房屋连环买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》，明确：卖家对买家的债务不承担连带责任，但需在"合理范围"内配合执行。合理范围指提供交易凭证、资金流向证明，但不包括承担还款义务。

案例复盘：2025年10月，北京海淀区法院审理一起"以旧换新"纠纷。卖家在合同中设置了"资信调查+抵押禁止+资金监管"三重防护，买家过户后抵押套现，卖家依据合同解除合同，法院判决房屋回转，买家承担违约金60万元，卖家零损失。

特别提醒：年底是债务违约高峰期，若买家提出"延期付款""分期付款"，必须拒绝。2025年数据显示，年底分期付款违约率达47%，远高于年平均水平。

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